0,00 UZS

No products in the cart.

12.2 C
London
Yakshanba, Aprel 18, 2021

Ипотека кредити: имкониятми ёки муаммо?

- Advertisement -
- Advertisement -

Сўнгги йилларда мамлакатимизнинг шаҳар ва қишлоқларида қурилиш-ободонлаштириш ишлари ҳар доимгидан-да жадаллашиб кетгандай. Хусусан, арзон уй-жойлар ва кўп квартирали уйлар қуриш кўламини кенгайтириш, соҳага янги меъморий ва техник ечимларни жорий этиш бўйича изчил чоралар кўрилмоқда. Бу, албатта, халқ фаровонлиги ва аҳолининг уй-жойга бўлган эҳтиёжини таъминлашга хизмат қиляпти.

Аҳолининг уй-жой шароитларини яхшилаш, жисмоний шахсларга ипотека кредити беришнинг замонавий бозор тизимини шакллантириш, уй-жойлар қурилишига хусусий пудрат ташкилотларини жалб қилиш, тижорат банклари томонидан молиялаштиришни босқичма-босқич ошириш, шунингдек, уй-жой шароитини яхшилашга муҳтож оилаларни давлат томонидан қўллаб-қувватлаш борасида бир қатор норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар қабул қилинди.

Маълумотларга кўра:

2019 йилнинг 10 ойи давомида тижорат банклари 41 минг нафар жисмоний шахсга 5,9 трлн. сўм миқдорида ипотека кредитлари ажратган. Мазкур кредитларнинг 99 фоизи (5 трлн. 848 млрд. сўм) бирламчи бозорга, 1 фоизи (61 млрд. сўм) иккиламчи бозорга йўналтирилган1.

2020 йилнинг 9 ойи давомида тижорат банклари 50627 нафар жисмоний шахсга 6,4 трлн. сўм миқдорида ипотека кредитлари ажратган. 2021 йилда эса ипотека кредитларининг 4 трлн. 474,1 млрд. сўми бирламчи ва иккиламчи бозордаги уйларни сотиб олиш учун берилиши кўзда тутилган2.

Шундай бўлса-да, ипотека кредити билан боғлиқ ҳуқуқий масалалар юзасидан олиб борилган таҳлиллар соҳада бир қатор муаммолар мавжудлигини кўрсатмоқда.

Хусусан:

– Вазирлар Маҳкамасининг 2007 йил 3 январдаги «Уй-жой қурилишига, уни реконструкция қилишга ва сотиб олишга ипотека кредити бериш тўғрисидаги низомни тасдиқлаш ҳақида»ги 2-қарорида фуқароларга ипотека кредити ажратишда кредит олиш учун ариза берувчи ва у билан бирга яшайдиган оила аъзолари даромадлари тўғрисида доимий иш жойидан охирги 12 ой учун маълумотнома тақдим этиши белгиланган.

Ушбу қоида ипотека кредити олишда аҳолининг маълум қатламлари, яъни янгидан иш бошлаган ёки фаолияти ушбу даврга мос келмайдиган фуқароларнинг ҳуқуқи чекланишига олиб келмоқда.

Хорижий мамлакатлар, масалан, Франция3 ёки Кипр4 да ипотека кредити учун кредит олувчининг даромадлари тўғрисидаги охирги 3 ойлик маълумот талаб этилади.

– Тижорат банклари томонидан белгиланган фоиз ставкалари ниҳоятда юқорилиги боис ипотека кредитини олишда муаммолар вужудга келмоқда.

Ўрганишлар шуни кўрсатмоқдаки, айни пайтда тижорат банклари аҳолига ипотека кредити ажратишда 17 фоиздан 23 фоизгача миқдорда фоиз ставкаси белгиламоқда. Юқори фоиз ставкалари аҳолининг кам даромадли қатламининг ипотека кредитларидан фойдаланиш имкониятини чекламоқда.

МАЪЛУМОТ УЧУН:

«Халқ банки» 20, 

«Ипотекабанк» Тошкент шаҳри учун 18, республиканинг  бошқа шаҳар ва қишлоқлари учун 17;

«Ҳамкорбанк» 18,

«Асакабанк» кредит маблағлари ҳисобидан  қуриладиган уйлар учун 16–20, бошқа уйлар учун 18–21 фоизлик ставкада кредит ажратмоқда.

Хорижий мамлакатларда, хусусан, Францияда ипотека кредити ставкаси қуйидаги уч турга ажратилади:

– Белгиланган фоиз ставкаси асосида ипотека кредити.

Бунда фоиз ставкаси 3 фоиздан 3,5 фоизгача бўлиб, ушбу ставка турининг асосий устунлиги – бозор тенденцияларидан қатъи назар, кредит ставкаси ва муддати ўзгармайди. Белгиланган ставка фақатгина кредитни қайта молиялаштиришда ўзгариши мумкин.

– Ўзгарувчан фоиз ставкаси асосида ипотека кредити.

Бунда фоиз ставкаси 1,3 фоиздан 2 фоизгача ўзгариб туради. Яъни фоиз ставкаси ҳар 3-6 ойда ўзгариб туриши мумкин. Аммо қонунчиликка асосан ипотека кредити шартномаларида «tux capé» банди бўлиб, бу ўзгарувчан ставкани ±1 ёки 2 фоиз чегарасида ўзгартиришгагина имкон берилади.

– Аралаш фоиз ставкаси асосида ипотека кредити.

Ушбу турда ипотека кредити дастлабки 7-10 йил ичида паст ставкада фоиз тўлаган ҳолда фойдаланиш имконини беради.

Британияда ўзгарувчан фоиз ставкаси, Германия ва Испанияда белгиланган фоиз ставкаси, Дания ва АҚШда белгиланган фоиз ставкасида (Fixed-Rate Mortgage) ва ўзгарувчан фоиз ставкасида (Adjustable-Rate Mortgage) ипотека кредитлари ажратилади.

Шунингдек, АҚШда йиллик ўртача 3,5-7 фоиз, Германияда йиллик ўртача 1,5-3 фоиз, Японияда йиллик ўртача 1,5-2 фоиз5, Швецияда йиллик ўртача 2 фоиз ставкасида ипотека кредитлари тақдим этилишини кўриш мумкин.

– Аҳолига ажратиладиган ипотека кредити муддатларининг қисқалиги ушбу турда кредит олишга бўлган талабнинг камайишга сабаб бўлмоқда.

Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2020 йил 1 майдаги «Аҳолининг уй-жой шароитини яхшилаш ҳамда ипотека кредити бозорини янада кенгайтиришга оид қўшимча чора-тадбирлар тўғрисида»ги 4701-қарорининг 5-бандида жисмоний шахсларга ипотека кредитлари 20 йил муддатга берилиши назарда тутилган.

Хорижий мамлакатларда банклар ипотека кредитини 1 йилдан 30 йилгача, айрим ҳолатларда 50 йилгача (масалан, Словакияда 1 йилдан 30 йилгача, АҚШда 5 йилдан 30 йилгача, Германияда 30 йилгача, Швеция ва Японияда 50 йилгача) бўлган муддатга беради.

Канадада ипотека кредитининг муддати кредит олувчи тўлайдиган дастлабки бадал миқдори билан боғлиқ. Банкка тўланадиган дастлабки бадалнинг энг кам миқдори сотиб олинадиган уй-жой қийматининг 5 фоизи бўлиб, сотиб олинадиган уй-жой қийматининг 20 фоизидан кам бўлса 25 йил муддатга, 20 фоизидан ортиқ бўлса 30 йилгача бўлган муддатга тақдим этилади.

– Ипотека шартномаларида тижорат банклари Фуқаролик кодексининг 354-моддасида белгиланган шартнома тузиш эркинлигига зид равишда кредит суммасини қатъий белгиламоқда.

Шунингдек, аҳолига ипотека кредити ажратишда кредитнинг максимал миқдори фоизларда эмас, аниқ пул миқдорида белгиланиши аҳолини уй-жой олишда муаммоларга дучор қилмоқда, қонунчилик нормаларига нисбатан ҳам қарама-қаршиликларни келтириб чиқармоқда.

Вазирлар Маҳкамасининг 2007 йил 3 январдаги «Уй-жой қурилишига, уни реконструкция қилишга ва сотиб олишга ипотека кредити бериш тўғрисидаги низомни тасдиқлаш ҳақида»ги 2-қарорининг 10-қисмида ипотека кредити миқдори қуриладиган, реконструкция қилинадиган ёки сотиб олинадиган уй-жой қийматининг 75 фоизидан ошиши мумкин эмаслиги тўғрисида қоида белгиланган.

Ҳозир тижорат банклари томонидан аҳолига ипотека кредити беришда максимал сумма сифатида 352 млн. сўм белгилангани аҳолининг ушбу суммадан юқори бўлган уй-жой учун ипотека кредити олиш имкониятини чекламоқда. Бу ҳам Фуқаролик кодексида белгиланган томонларнинг шартнома тузиш эркинлиги қоидасига зид.

Хорижий давлатларда, хусусан, Японияда банклар кредит олувчига уй-жой қийматининг 90 фоизи6, Швецияда 85 фоизи7ни қоплаб беради.

Словакияда банклар томонидан агар ипотека кредитига олинаётган уй-жой янги бўлса унинг қийматининг 90 фоизи, иккиламчи бозордан олинган бўлса 70 фоизи, янги қурилаётган уй-жойлар учун 100 фоиз миқдорида тўловлари қоплаб берилади8.

– Аҳолининг ипотека кредити олишга доир етарли ҳуқуқий билимларга эга эмаслиги аҳоли ва банклар ўртасида низоларни келтириб чиқармоқда. Аксарият ипотека шартномаларида банк манфаати устун турганини, шартнома тузишда томонлар тенглиги бузилганини кузатиш мумкин.

Ваҳоланки, Фуқаролик кодексининг 354-мод­дасига кўра шартноманинг шартлари тарафларнинг хоҳиши билан белгиланиши лозим.

– Тижорат банкларидан ипотека кредити олишда аҳолининг соҳага оид етарлича маълумотларга эга эмаслиги, кредит дастурларини танлаш ва ушбу кредит билан боғлиқ ҳаракатларни (кредит объекти ва қурилиш фирмасининг қонунийлигини текшириш, кредит ҳужжатларини йиғиш, ҳужжатларни расмийлаштириш, қулай шартларда кредит олиш, ипотека тўловларини амалга ошириш, суғурта хизматларини танлаш ва банк билан юзага келадиган ҳар қандай масалалар) амалга оширишда аҳолига кўмаклашувчи мутахассисларнинг мавжуд эмаслиги кейинчалик банк ва ипотека кредити олувчи ўртасида турли низоларнинг келиб чиқишига сабаб бўлмоқда.

Хорижий мамлакатларда ипотека кредити соҳасида аҳолига кўмаклашувчи ипотека брокерлари фаолияти йўлга қўйилган. Уларнинг асосий вазифаси мижозларга ипотека кредити дастурларини танлаш ва у билан боғлиқ барча ҳаракатларни амалга оширишда ёрдам беришдан иборат. Ипотека брокери ўз фаолиятини якка тартибдаги тадбиркор ёки юридик шахс тузган ҳолда амалга ошириши мумкин.

АҚШда ипотека кредити олувчиларнинг 60 фоиздан ортиғи, Европада 40-60 фоизи ипотека брокерлари хизматидан фойдаланади.

– Ипотека бозори субъектлари ўртасида эркин рақобат учун тенг шароитлар яратилмагани, аҳолига банклардан ташқари бошқа кредит берувчи ташкилотлар мавжуд эмаслиги сабабли банклар кредит бозорида монопол ташкилотга айланиб қолгани кузатилмоқда.

Хорижий давлатларда ипотека бозорида монополлашувнинг олдини олиш ва рақобатни
ривожлантириш мақсадида банклар билан бир қаторда анъанавий банк хизматларини кўрсатадиган кредит уюшмалари томонидан ҳам аҳолига ипотека кредитлари бериш тартиби йўлга қўйилган.

АҚШнинг мустақил федерал агентлиги маълумотига кўра, мамлакатда фаолият юритаётган 5164 та кредит уюшмасининг 122,3 миллион аъзоси бор. Кредит уюшмалари муддатли ипотека кредитлари бўйича қулай ставкаларни тақдим этишади.

Германияда банклар учта алоҳида даражага бўлинган: хусусий банклар, давлатга тегишли жамғарма кассалари ва аъзоларга тегишли кредит уюшмалари. Мазкур давлат
банк тизимида 400 тага яқин кредит уюшмаси фаолият юритади.

– Вазирлар Маҳкамасининг 2020 йил 25 мартдаги «Уй-жой сотиб олиш учун фуқароларга субсидия тўлаш тартиби тўғрисидаги низомни тасдиқлаш ҳақида»ги 182-қарорининг 3-қисмига кўра, ҳар йили давлат бюджетидан шаҳар ва қишлоқларда қурилган кўп қаватли уйлардан фақат бирламчи бозорда квартиралар сотиб олишда ипотека кредитлари бўйича бошланғич бадал ва (ёки) фоиз харажатларининг бир қисмини қоплаш мақсадида тегишли молия йили учун тасдиқланган параметрлар доирасида субсидия ажратилиши белгиланган.

Бу, ўз навбатида, даромади юқори бўлмаган ва уй-жой шароитларини яхшилашга муҳтож бўлган фуқароларга иккиламчи бозордан уй сотиб олишда чекловларни келтириб чиқаради.

Шунга кўра айрим даромади юқори бўлмаган ва уй-жой шароитларини яхшилашга муҳтож бўлган фуқароларни қўллаб-қувватлаш мақсадида бирламчи бозор билан бир қаторда иккиламчи бозорда ҳам квартиралар сотиб олишда ипотека кредитлари бўйича бошланғич бадал ва фоиз харажатларининг бир қисмини қоплашда субсидиялар ажратиш тартиби белгиланиши мақсадга мувофиқ.

– Аҳолига ипотека кредитлари бўйича тўловларни амалга оширишда тижорат банклари томонидан ипотека кредитлари фоизларини бир хил тўловлар формуласи бўйича ҳисоблаш тартиби белгиланган.

2019 йил 13 майдаги «Ипотека кредити бозорини ривожлантириш ва кенгайтиришга оид қўшимча чора-тадбирлар тўғрисида»ги 5715-фармоннинг 7-банди «а» кичик банди биринчи хатбошисида ипотека кредитлари фоизлари аннуитет тўловлари формуласи бўйича ҳисобланиши белгиланган.

Ипотека кредитларини ушбу усулда тўлаш баъзи ҳолларда аҳолига ноқулайликлар туғдириши мумкин. Қолаверса, амалиёт кредит аннуитет тўловлари формуласи билан тўланганда банклар томонидан ортиқча фоизлар ундирилишига олиб келиши мумкинлигини кўрсатади.

Хорижий давлатларда (АҚШ, Россия, Қозоғистон) аҳолига қулайлик яратиш мақсадида ипотека кредити тўлов формуласининг бир неча турларидан фойдаланилади. Кредит тўловларини тўлашда аннуитет ва дифференциал усуллари кенг қўлланади.

ТАКЛИФЛАР:

– биринчи навбатда тижорат банклари томонидан ипотека кредитлари учун белгиланган фоиз ставкаларини қайта кўриб чиқиш ва пасайтириш;

– аҳолининг тўлов қобилиятини инобатга олган ҳолда ипотека кредитлари учун дастлабки бадал миқдорини камайтириш;

– узоқ муддатли ипотека кредитлари бериш тартибини жорий қилиш;

– иккиламчи бозордаги уй-жойлар учун ҳам ипотека кредитлари беришни кенгроқ жорий қилиш;

– хориж тажрибасидан келиб чиқиб, ипотека кредити олиш ва у билан боғлиқ ташкилий масалаларни тартибга солишда аҳолига ҳуқуқий ёрдам кўрсатувчи ипотека брокерлари фаолиятига доир норма ишлаб чиқиш;

– ипотека бозори субъектлари ўртасида эркин рақобатни шакллантириш учун кредит ажратувчи муқобил ташкилотлар фаолиятини йўлга қўйиш;

– хорижий давлатлар тажрибасидан келиб чиққан ҳолда даромадлар тўғрисида доимий иш жойидан маълумотнома муддатини охирги 12 ойдан 3 ойга ўзгартириш;

– ипотека кредити миқдорини қуриладиган, реконструкция қилинадиган ёки сотиб олинадиган уй-жой қийматининг фоизини амалдаги қонунчиликда белгиланган фоизга (75 фоиз) нисбатан юқори этиб белгилаш ҳамда тижорат банклари томонидан кредит миқдорини қатъий суммаларда эмас, фоиз ставкаларини эркин белгилаш;

– даромади юқори бўлмаган ва уй-жой шароитларини яхшилашга муҳтож бўлган фуқароларни қўллаб-қувватлаш мақсадида бирламчи бозор билан бир қаторда иккиламчи бозордан уй-жой сотиб олишда ипотека кредитлари бўйича бошланғич бадал ва фоиз харажатларининг бир қисмини қоплаш учун субсидиялар ажратиш тартибини белгилаш;

– ипотека кредитлари тўловларини турли хил формулалар (аннуитет ва дифференциал) бўйича ҳисоблаш тартибини татбиқ этиш зарур.

Ушбу таҳлил ва таклифлар аҳолига уй-жой олиш учун ипотека кредити берилишини ҳуқуқий тартибга солишдаги муаммоларга ечим топишга ва ипотека бозорининг ривожланишига ҳисса қўшади.

Отабек ТОШЕВ,
Равшан НУРМАТОВ,
Адлия вазирлиги ҳузуридаги
Ҳуқуқий сиёсат тадқиқот институти

 

1 https://cbu.uz/oz/statistics/bankstats/77132/?sphrase_id=17674.

2 https://cbu.uz.

3 www.homesoverseas.ru.

4 https://tranio.ru.

5 https://myresurs.ru/view_article.php?staty_id=472.

6 https://myresurs.ru/view_article.php?staty_id=472.

7 https://pr-flat.ru/blog/stavki-po-ipoteke-v-raznykh-stranakh-mira.

8 https://pr-flat.ru/blog/stavki-po-ipoteke-v-raznykh-stranakh-mira.

- Advertisement -

Latest news

Мурожаатлар билан ишлашда моддий ресурслардан оқилона фойдаланиш масалалари

Мамлакатимизда 2016 йилда аҳоли мурожаатлари билан ишлаш бўйича янги тизим яратилди. Хусусан, Ўзбекистон Республикаси Президентининг виртуал қабулхонаси, барча туман ва шаҳарларда эса халқ қабулхоналари...
- Advertisement -

Хусусий мулк ҳуқуқи кафолатларини кучайтириш зарурати

Фуқароларнинг мулкий муносабатлари билан боғлиқ масалаларни самарали ҳал этиш механизмларини ишлаб чиқиш, бу борада мансабдорларнинг вазифа ва жавобгарликларини қатьий белгилаш бугунги куннинг устувор вазифаларидан...

Ипотека кредити: имкониятми ёки муаммо?

Сўнгги йилларда мамлакатимизнинг шаҳар ва қишлоқларида қурилиш-ободонлаштириш ишлари ҳар доимгидан-да жадаллашиб кетгандай. Хусусан, арзон уй-жойлар ва кўп квартирали уйлар қуриш кўламини кенгайтириш, соҳага янги...

“Tashkent Law Spring” II Xалқаро юридик форуми ўтказилади

2021 йил 22-23 апрель кунлари Тошкент шаҳрида бўлиб ўтадиган “Tashkent Law Spring” II Xалқаро юридик форуми йирик халқаро тадбир ҳисобланади. Форум Ўзбекистон Республикаси Aдлия вазирлиги...

Related news

Мурожаатлар билан ишлашда моддий ресурслардан оқилона фойдаланиш масалалари

Мамлакатимизда 2016 йилда аҳоли мурожаатлари билан ишлаш бўйича янги тизим яратилди. Хусусан, Ўзбекистон Республикаси Президентининг виртуал қабулхонаси, барча туман ва шаҳарларда эса халқ қабулхоналари...

Хусусий мулк ҳуқуқи кафолатларини кучайтириш зарурати

Фуқароларнинг мулкий муносабатлари билан боғлиқ масалаларни самарали ҳал этиш механизмларини ишлаб чиқиш, бу борада мансабдорларнинг вазифа ва жавобгарликларини қатьий белгилаш бугунги куннинг устувор вазифаларидан...

Ипотека кредити: имкониятми ёки муаммо?

Сўнгги йилларда мамлакатимизнинг шаҳар ва қишлоқларида қурилиш-ободонлаштириш ишлари ҳар доимгидан-да жадаллашиб кетгандай. Хусусан, арзон уй-жойлар ва кўп квартирали уйлар қуриш кўламини кенгайтириш, соҳага янги...

“Tashkent Law Spring” II Xалқаро юридик форуми ўтказилади

2021 йил 22-23 апрель кунлари Тошкент шаҳрида бўлиб ўтадиган “Tashkent Law Spring” II Xалқаро юридик форуми йирик халқаро тадбир ҳисобланади. Форум Ўзбекистон Республикаси Aдлия вазирлиги...
- Advertisement -